开发商五证全无，违法欺诈销售，合同依法应当无效。
购买房屋性质：临街商铺
位置地点：开封市复兴一街鼎宇馨港1号楼106号门面商铺
开发商：开封鼎宇置业有限公司
购买人：谢水珍
一、购买过程：
2019年8月28日，交购买商铺定金5万元
2019年8月31日，签订《商品房买卖预售合同》，交房款474314元（含5万元定金冲抵款），房屋总价：944314元，相当于交一半多的房款。直到2023年3月才发现，签订预售合同时，五证全无，房屋禁止买卖，开发商没有资格出售。
该商铺属于安置房小区居民住宅底层临街门面营业用房，安置房小区本不该建设商铺，是开发商违规建设的问题商铺。因为安置小区的用地性质是保障房住宅划拨用地，开发商在未缴纳土地出让金前，禁止买卖，该商铺房屋属于禁止流通物，开发商没有资格出售。
签订合同时，该商铺只有划拨用地建设用地规划许可证，没有商业用地规划许可证，对于该商铺来说，等于没有建设用地规划许可证。
2021年8月20日开封鼎宇置业有限公司和开封市自然资源和规划局签订《国有建设用地使用权出让合同》，合同编号为：豫（汴）出让（2021年）第0990号，出让方式协议出让。依据国土资源部颁布第71号令《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，规定2004年8月31日以后，所有经营性用地出让全部实行招拍挂制度。根据土地出让法律的变化，以前的协议出让变化为必须招拍挂出让。协议出让国有土地使用权已成为法律禁止。2007年9月28日，国土资源部发布的《招标、拍卖、挂牌出让国有建设用地使用权规定》第四条明确规定，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。依据《中华人民共和国民法典》第三百四十七条第二款的规定，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。
2021年7月23日至2021年7月19日，开封市自然资源和规划局国有土地使用权协议出让公示，土地面积1.207344公顷（折合18.11亩），土地用途是商业服务用地，受让单位是开封鼎宇置业有限公司。依据国土资源部《关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见（试行）》（国土资发[2016]147号，有效期5年）第十项的规定，城镇低效用地再开发涉及边角地、夹心地、插花地等难以独立开发的零星土地，可一并进行改造开发，但单宗零星用地面积原则上不超过3亩，且累计面积不超过改造开发项目总面积的10%。该商铺所在安置小区项目总面积为5.5142公顷，商业用地面积18.11亩，已远远超过3亩，已超过改造开发项目总积的22%，不符合零星土地性质，不能以协议出让方式出让该部分商业用地。
土地所有权使用证的取得时间是在土地出让合同签订时间2021年8月20日之后。
建设工程规划许可证取得时间是2021年6月22日，依据《中华人民共和国城乡规划法》第四十条规定，申请办理建设工程规划许可证，应当提交使用土地的有关证明文件。该建设工程规划许可证取得时间是在取得土地证之前，属于违法。
建筑工程施工许可证取得时间是2021年7月14日。
商品房预售许可证取得时间是2021年12月23日。
综上所述，签订商品房买卖预售合同时，五证全无，土地获取方式违法，建设工程规划许可证违法，未缴纳土地出让金就出售房屋，造成国有资产流失，损害国家利益，依据当时的《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，或后来的《中华人民共和国民法典》第一百五十三条第一款的规定，签订的《商品房买卖预售合同》无效。无效合同是自始无效，当然无效，绝对无效。
开封市中级人民法院判决预售合同有效，继续履行，与法律是否违背，群众的眼睛是雪亮的。
豫公网安备41020002000129号
