谢水珍诉开封鼎宇置业商品房买卖合同纠纷案详情

商品房买卖合同纠纷案详情

商品房性质：临街门面商铺

位置地点：开封市复兴一街鼎宇馨港1号楼106号商铺

出卖人：开封鼎宇置业有限公司

买受人：谢水珍

一、购房过程：

2019年8月28日，交购房定金5万元。

2019年8月31日签订《商品房买卖预售合同》1，该合同虽然名字是预售合同，但从内容看属于预约合同。面积107.5平方米，总价944314元。双方口头约定变更该预售合同，口头约定2签订预售合同的当日支付474314元房款（含5万元定金冲抵款），余下房款约定分三次付清，第二次付款前交付房屋。

2019年12月4日，同物业公司签《房屋装饰装修管理协议》3，预交物业费2580元4，预交200元电费5，交付商铺房屋钥匙，房屋转移给买受人占有和使用。

2020年1月7日，买受人在该商铺地址，注册个体工商执照，名为：开封市龙亭区好运起名馆6。

2020年1月20日，买受人在该商铺地址，注册公司，名为：河南五行文化有限公司7。

2020年6月装修完毕并开始营业。

2020年8月20日为止，已付清所有预售合同约定的房款8。

2022年2月17日，签订名为《商品房买卖合同（现售)》9的网签合同，交面积0.02平方米的面积补差款176元10，该合同第20页签章页盖有：“开封市不动产登记中心商品房买卖合同登记备案专章”。该合同第10页第十条，商品房交付条件第1项：该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件。该合同第12页第十二条，交付时间和手续：出卖人应当在2022年1月1日前向买受人交付该商品房。

一审起诉过程：

2022年7月1日买受人以交房违约起诉，请求法院判令解除合同，返还房款，给付违约金。7月5日立案，案号为：（2022）豫0202民初2008号。

2022年8月18日下午15时，第一次在开封市龙亭区人民法院第三法庭开庭，独任审判员张碧薇，原告到庭，被告代理人律师到庭。第一次开庭适用简易程序，第一次庭审笔录11第3页第一段可证明。

2022年12月23日上午10时，第二次互联网云庭审理，独任审判员张碧薇，原告到庭，被告代理人律师到庭，第二次开庭适用普通程序，第二次庭审笔录12第1页最后一段可证明。

特别说明，第一次开庭后未判决，2022年9月30日变更为普通程序，变更原因是案情疑难复杂，河南法院诉讼服务网平台记录13可证明。第一次开庭适用简易程序未判决，三个月审限即将到期前，应当由院长审批转为普通程序，却私自以立案庭庭长审批的名义，以案情疑难复杂为由，转为普通程序，仍然适用独任审理，未以裁定书形式书面通知当事人。卷宗内的审判流程管理信息表14，可证明以上事实。

依据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十二条第一款第四项规定，疑难复杂案件不得由审判员一人独任审理。依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百五十八条规定，由简易程序转为普通程序，必须由院长审批，由合议庭裁定并把审判人员和相关事项书面通知双方当事人。

审判程序转换应当由法院院长审批，却再次由立案庭审批，审批主体不适格，属于程序违法。疑难复杂案件应当适用合议庭审理，却适用独任审理，属于程序违法。该案审判程序严重违法，程序合法是实体判决公正的保证，在判决书中未提到适用简易程序，直接以立案后适用普通程序，从判决书上隐藏由简易程序转换为普通程序的事实。

2022年12月27日，一审判决以原告未提供证据证明合同违约，解除合同无事实和法律依据为由，驳回原告的全部诉讼请求。

特别说明，第二次开庭时，原告提供了建设工程竣工验收备案证明文件的电子证据15，该证据来源于开封市住房和城乡建设局网站。经质证，被告对该证据的真实性无异议，被告自认房屋交付时间是2019年8月31日，被告认同建设工程竣工验收备案的时间是2021年10月10日，第一次开庭时被告自认房屋实际交付时间是2019年12月4日。被告自认的两个交付时间，无论以哪个时间为准，交付时都未达到交房条件，已构成合同根本违约，符合合同约定的解除条件。以上被告自认的交房时间在两次笔录中都有记载。

另外依据《最高人民法院<关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律的若干问题的>司法解释》第十五条规定，商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。该案2022年2月17日才网签合同备案，在此之前因未合同备案，故不能办理产权证。已超过交房时间两年多时间，符合法定的合同解除条件，原告即使不提供竣工验收备案表证据，一审法院也应当支持原告解除合同的诉讼请求。

一审法院未采信原告提供的证据，也未在判决书中阐明不采信的理由。符合法定的解除合同条件，一审法院却判决合同继履履行，属于适用法律错误，导致判决结果错误，涉嫌枉法裁判。

二审上诉过程：

2023年1月3日，原告提起上诉。2023年1月12日立案，案号为：（2023）豫02民终166号。

2023年2月1日，开封市中级人民法院319互联网开庭询问，询问人：程广耀、刘晨（实际只有助理法官刘晨一人出庭），庭询前上诉人通过网上诉讼平台提交的《调取证据申请书》和《责令提交证据申请书》，未出具收件回执，承办法官程广耀也未予回复和理会，直到2023年11月7日仅在网上回复一个数字“1”，该事实由河南法院诉讼服务网平台记录16可证明。开发商在一审中自认的交房时间和一审法院认定交房时间为2019年12月4日，二审法院仅按合同约定交房时间为2022年1月1日前，就认定2022年1月1日当日为交房日。二审法院认定的交房时间与实际履行交付不符，缺乏事实证据和法律依据。与一审认定的交房时间出入较大，仍然在二审判决书中载明与一审查明认定的事实基本一致，属于自相矛盾。

2023年2月9日，开封市中级人民法院作出二审判决，驳回上诉，维持原判。

再审审查过程：

2023年3月31日，向河南省高级人民法院申请再审。

2023年4月18日，再审立案审查，案号为：（2023）豫民申4798号。

2023年6月1日15时，在河南省高级人民法院三号楼第三十一法庭组织听证询问。特别说明，再审申请人提供新证据：规划局信息公开答复书17，建设工程规划许可证18和规划土地核实合格证19，规住建局信息公开答书20和建筑工程施工许可证21，两证的取得时间均在交付房屋之后，均能证明交付房屋违法。

2023年6月25日，河南省高级人民法院驳回再审申请。