开封鼎宇置业有限公司获取土地方式违法，无售房资格，售房合同无效

　　开封鼎宇置业有限公司无售房资格，构成合同欺诈，签订的售房合同无效

　　2014年5月19日至2014年5月28日，开封市国土资源局国有土地划拨用地批前公示，土地面积：5.5142公顷，土地用途：经济适用住房用地。建设用地规划许可证：汴地字第2013029号，用地单位：开封鼎宇置业有限公司，用地性质：保障性安居工程划拨住宅用地。

　　2021年7月23日至2021年7月29日，开封市自然资源和规划局国有土地使用权协议出让公示，土地面积：1.207344公顷（折合18.11亩），土地用途：商业服务用地，受让单位：开封鼎宇置业有限公司。在原划拨住宅用地5.5142公顷地块内，以协议出让方式出让1.207344公顷，并改变土地用途为商业服务用地。

　　依据国土资源部《关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见（试行）》（国土资发[2016]147号，有效期5年）第十项的规定，城镇低效用地再开发涉及边角地、夹心地、插花地等难以独立开发的零星土地，可一并进行改造开发，但单宗零星用地面积原则上不超过3亩，且累计面积不超过改造开发项目总面积的10%。该商铺所在安置小区项目划拨用地总面积为5.5142公顷（折合82.71亩），其中改变土地用途为商业用地的面积1.207344公顷（折合18.11亩），改变土地用途的面积，已远远超过3亩，已超过改造开发项目总面积的22%，不符合零星土地性质，以协议出让方式，出让该部分商业用地，属于违法违规。

　　2021年8月20日，开封鼎宇置业有限公司和开封市自然资源和规划局签订《国有建设用地使用权出让合同》，合同编号为：豫（汴）出让（2021年）第0990号，出让方式为协议出让。依据国土资源部颁布第71号令《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，规定2004年8月31日以后，所有经营性用地出让全部实行招拍挂制度。根据土地出让法律的变化，以前的协议出让变化为必须招拍挂出让。协议出让国有土地使用权已成为法律禁止。

　　2007年9月28日，国土资源部发布的《招标、拍卖、挂牌出让国有建设用地使用权规定》第四条明确规定，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。依据《中华人民共和国民法典》第三百四十七条第二款的规定，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。

　　2021年8月20日前，开封鼎宇置业有限公司未缴纳土地出让金，未取得该地块的商业用地使用权，没有资格出售地块上的门面商铺。2019年8月31日，谢水珍与开封鼎宇置业有限公司签订《商品房买卖预售合同》，依据当时的《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，该买卖合同依法无效。

　　合同无效是自始无效，当然无效，绝对无效。在双方签订的《商品房买卖预售合同》第七条约定，签订《商品房买卖合同》后，本合同终止。因为无效合同自始无效，也不存在后来又失效终止的说法，所以该预售合同的第七条为无效条款。后续合同是原预售合同的延续，前合同无效，延续合同也无效。两份合同无效后，开封鼎宇置业有限公司应当返还谢水珍全部房款和支付房款利息。